贷款方式:选择无资产认证贷款,是我们的一个尝试,原因是,借贷和收入是有一个固定比例的,不是无限的。本次我们就尝试了,和Finance of America这家借贷公司,操作的noocloan。审核严明,还是对收入有非常详细的认证,如果自己开公司,更是对每一笔进账,做了anti money launry的调查,总体时效较长,超过了2个月;另外一个坏处是,利率较高,通常比常规贷款(conventional loan)高1个百分点。
总房价15万左右,每个月租金2300美刀左右。除去维修、管理费、抵税、按揭,每个月净收1000美刀左右。
房屋状况:无结构性缺陷,仍有需要美化的部分,比如厨房和洗手间。在租客租期到之后,会做表面的美化装修,之后提高租金。
如何讲价:在房检过后,根据房屋的经营、房态,可以挑出房子的问题,让买房中介去洽谈。我们比asking price(卖方要价)活活降下来了2万多,将近2万美金。
如何加速时间:美国人很拖延症,不一直催根本不会推进,也不会确定具体时间。所以要设置好自己的时间线,有节奏的去打电话追踪进度。
区域:稳定的大学附近学区房,无太大增值空间,covi期间的房价受影响也不大。是一个长持保证现金流的不错的投资。
交割费用(closing fee)通常是总房价的5%,包括律师费、保险,还有起草贷款等等费用,是一笔不晓得现金开销。在投资房子之前要算好这笔账,保证可持续的现金流。
折扣券iscount point:有很多朋友问过我,到底要不要buy own iscount point for lower interest rate。我的答案是,列一个excel表格,break own每种情况你的cash on cash return,你就会发现,即使小几千的价差,还是会有不小的影响。
LLC买房有一定的减税优势,和避免其他资产受影响的风控优势