不仅是中国，在世界上任何国家，炒作房地产赚快钱都被视作利用信息不对称和小范围的垄断地位获取高额利益的不正当行为。炒房会增加个人杠杆率、吹起资产泡沫、增加金融风险，本质上是属于既得利益者从他人手中蚕食经济发展红利的恶劣行为。欧美各国都已经发展出了成熟的体系来限制这一类影响市场稳定、拉大贫富差距的短视行为。

     但是不要炒房，不代表不要买房。经济规律在大多数国家都是相同的，作为固定资产的一个大类，房子的金融属性是无法消除的。买房既是消费，更被视作一种投资，是普通人一生中为数不多的加大杠杆的投资机会。 有些人可能会觉得现在的中国年轻人很现实很逐利，二十多岁就天天想着买房，每天都在探听周围人谁又在哪个地块买了套房子，一点都没有年轻人朝气蓬勃、为伟大理想而努力拼搏的样子。其实在欧美国家，房产的话题在同事或朋友间的话题占比一点都不少，基本上工作一两年就开始和同龄人讨论买房问题了。

     首先是因为这些国家市场开放，人均收入高，房价与收入比相对合理，房产的价格是大多数人能够承受的；其次，租房的成本和买房的成本相差无几。就拿巴黎举例，有些区域租个一室一厅月租金在600-800欧元左右，但如果申请银行贷款把它买下来，月供也就是800-900欧元左右。区别就是若干年之后你变成了房东而不是房客。 当然这种低月供也得益于欧洲最近几年低通胀、低利率的大环境。十年前的贷款利率普遍在4-6%，而到了2019年初，20年期的贷款利率到了1.1-1.2%左右，可以说是很低了。

  现在，为大家来讲解一下在法国买房的那些事：

巴黎楼市概况

     作为英国脱欧之后欧盟新的金融中心，和2024年夏季奥运会的举办地，巴黎的房价已经慢慢悠悠涨了十几年，最近两年更是录得了涨幅新高。从图中可以看出，小巴黎1-20区有相当一部分区域的房产（二手房）均价超过了10000欧元/平米，跟上一年相比最高涨幅达到了10%。这和国内动辄30%的年涨幅当然无法比较，但对于一个经济增长率和通胀水平长期徘徊在0-2%的国家来说已经很惊人了。

    上图是整个法兰西岛区域（Île-e-France）的房价情况。可以看到小巴黎以及其西南部的凡尔赛地区房价相对突出。近郊92、91、77、78等区域的房价基本在4000~6000欧左右。 西部的房价要普遍高于东部。东部由于有圣丹尼等治安状况糟糕的城市，房价一直很低迷。 远郊的房价跟巴黎有天壤之别，基本上在2000-3000欧左右。

     作为对比，法国有接近25%的人口月薪在1500欧（法定最低工资）左右，60%的人口月薪在1500-3500欧左右。剩下的富裕阶层月收入通常超过4000欧。

 十年间，大巴黎地区的房价涨幅为37.8% 

  哪些人可以买房？

    法国的房产市场相对开放，对于购房者的身份并没有太多限制。理论上来说，拥有有效居留卡的外国人都能够买到房子，居留卡有效时间越长，在银行办理手续就越容易。

     有固定工作、固定收入的外国人，可以非常方便地和银行申请贷款。银行会根据个人材料的不同，提供不同的贷款利率。 持学生居留卡的外国人，一般无法提供收入证明，很难在银行贷到款，通常会选择一次性付全款的方式购房。如果在国内有合适的资金跨境渠道的话，也还是可行的。 在法国开公司、做自由职业的外国人，则需要提供公司三年内的资金流水和营业收入，来证明自己的还款能力。

  和在中国买房有什么区别？

     首先，法国的房产没有70年产权大限。房东拥有的是对房屋土地的永久性产权和使用权。当然每年都要缴纳对应的地产税。法国的很多房子使用时间都比较长，在市区经常能碰到上百年历史的房子。它们的法定维护费用都是很贵的，所以即使是百岁高龄，房屋状况也是不错的。

     其次，在法国买房时说的面积，是实际使用面积，阳台、地下室都不包含在内，也没有公摊面积的概念。在国内则有所谓“得房率“的问题，使用面积可能只占到了建筑面积的70%

    最后，法国对于房产交易及持有过程的税收是非常严格的。房产交易所缴纳的手续费（二手房7%；新房3%），一部分给公证员作为交易费用，一部分以交易税上缴国家。这实际上有效地遏制了法国的炒房投机行为。持有房产需要每年缴纳土地税。除了土地税，还有一个和买房没有直接关系的居住税。之所以说没有直接关系，是因为这个税是由居住者缴纳的。如果是买房自住，那就是房主承担；如果是买房出租就由承租人承担。居住税大约等于一个月的房租并根据居住家庭的收入进行减免。如果买房是为了出租而不是自住，租金收入需要另外缴纳房产收入税。房产收入税有不同的几个税制，所以稍微复杂一些。以一般带家具出租为例，假设一年租金收入10000欧元，在计算房产收入税时就是将100000.5=5000欧并入到个人收入中一并纳税。由于个人所得税为累进制，如果个人收入的边际税率为30%（26421 — 70830欧元区间的税率），那么最后纳税额为50000.3=1500欧元。

  怎么确定目标房产？

     对于没有资金限制的买家来说，完全可以先选定自己喜欢的房型，再去找银行谈利率。如果在购房资金上有一定限制，就要先去银行做一个基本的还款能力评估，再去寻找合理价格区间内的满意房型。

     银行会根据个人基本信息（学历、职位、收入、年龄）确定一个负债率（月还款/月收入），一般在33%左右。也就是说如果你一个月净收入2400欧元的话，银行给你设定的月最大还款额在800欧元左右。这个数字当然会根据个人情况微调，但一般负债率不会超过40%。也就是说银行不会允许你一个月有太多的钱花在房子上，一般是三分之一，最高不超过40%。月还800欧元，25年就是24万欧元，扣除利息，你的目标房产总价应该在20万左右。当然，如果是夫妻两人共同还款，那预算大概可以增加一倍。

  2019年法国的房贷平均利率创下新低，接近1.5%

    那么有人要问了，我想买房做投资，买到手就租出去，那这个预期租金不就可以算到收入里面了吗？贷款能力大大增强啊。要知道，预期租金如果想要算到收入里，那也是要除以3的。银行在评估时，会把找不到租客、无法按时收到租金等风险都考虑进去。

    当然，还有一点会影响到银行对买家的评估结果——首付。虽然法国的房子是可以零首付的，但是首付越多，贷款能力就越强，所以一般来说买家都会选择准备10%-20%的首付。

  买新房还是二手房？

    跟中国一样，在法国可以选择期房（VEFA - vente en état futur 'achèvement）、现房和二手房。

     期房采用预售制度，选房时只能看看沙盘或者平面图。买家和开发商签订预售合同、约定交易价格和交房时间、确定合同生效条款，一般是固定一个贷款利率。如果最后买家没有拿到所约定的贷款利率，预售合同自动失效，买家拿回定金。 现房一般是预售流程没有走到最后的期房，可能是买家反悔，也可能是没找到合适的贷款，总之是新楼盘剩下的房子，一般来说价格会稍高。好处是买家可以实地参观。 这两种房子大部分都是简装或精装的，至少带有基本的卫生和厨房设施，买家需要自行购置床、柜子、桌椅、洗衣机等家具。 二手房则是中介或者个人在市场上出售的房产，新房和旧房都有。大部分都是成熟小区的房产，周围的生活设施、医疗、教育资源都已到位。由于要缴纳约7%的交易公证费，一般来说价格要高于期房。

     买家买期房的过程是被法律重点保护的，很多情况下预售合同会自动失效，买家能够拿回定金。但是买家仍然要承担不可抗力造成的交房延期风险，一般来说延期3-6个月很常见，想要拿到延期交房的补贴却比较困难。 二手房市场鱼龙混杂，需要多比较、多咨询才能找到合适的房子，交易费用也比较高。好处就是可以实地参观，交易完成之后直接拿钥匙，不存在延迟风险。

  买房的具体流程？

买期房：

-跑楼盘，确定房型 -签预售合同，交定金

-跑银行（或者找courtier），拿到合适的贷款条件

-签订正式合同 -等待交房 一般来说，交房之前买家只需要每月按时支付贷款保险费用，无需偿还本息。交房当月开始还贷款。

买二手房：

-中介、个人渠道了解房源

-沟通及参观，确认购房需求

-给现任房东/中介出价-现任房东/中介收集所有报价并确定最终买家

-签署购房意向合同-买家跑银行，获得贷款

-交房

不管是新房旧房，交易过程都需要公证人notaire的参与才有效。

  了解房产信息的渠道有哪些？ 

     最直接了解房产的方式就是通过实体中介了。这些店面大部分都在市镇繁华区域的中心地带，很容易找。中介们都有自己合作的开发商，时不时可以拿到新房的资源。但他们更多的是提供二手房的信息。大部分中介都会在玻璃橱窗上向外贴出热门的房源，路过可以随时看一眼，看到感兴趣的再进门继续沟通。La forêt、21 century 都是算比较大的中介公司。

     当然还有一种方式就是在网上找房源了。PAP和 Seloger都是法国比较常用的房产信息网。上面不光有租房信息，更有数量众多的房屋买卖信息。房屋都在系统里数字化、三维化了，有时候可以进行在线的三维参观。

  如何用国内的钱在法国买房？

    在法国，只要证明资金的有效来源，就能用来买房。如果国内打过来一大笔钱，需要做捐赠证明，说明资金的正当性。但目前来看，由于金融管制和外汇管制，很难实现大规模地换汇和汇款，要么就是没有足够的换汇额度，空有人民币换不了外币；要么就是汇款额度不够，无法将换到的外币汇到国外。

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赵淼老师从事留法教育咨询工作已有八年之久，具备多年的留学经历和出访法国阅历，对于法国大学的各校的选择，留学申请材料准备，到签证流程的所有环节，都具备了丰富经验与成功案例。每年为数以百计学生和家长们排忧解难的，每一位咨询者无不为赵老师专业的知识和“己所不欲勿施于人”的精神所折服。同时赵淼老师不囿于法国方面，同时秉承着“以学生为中心，为学生的未来着想”，广开思路，自学了更多的留学国家知识，通晓美、加、英、澳等众多国家的政策，解决了学生和家长在取舍留学国家这一环节上的难题。通过众多成功申请案例，总结并罗列出适合中国学生的一系列留学方案，每年帮助数以百计的学子踏入法国名校。